Superare il Sé

Ariel L. Valli | Apr 23, 2022

La società immobiliare commerciale Platinum Storage Group, che gestisce un portafoglio nazionale di strutture di self-storage con i marchi Storage Direct e Storelocal, ha recentemente completato la costruzione di un nuovo progetto a Oakland, in California. La direttiva del presidente della società Genevieve Sigmund era quella di sviluppare una struttura che potesse sfruttare i cambiamenti demografici all'interno della Bay Area, dove molti residenti hanno lasciato San Francisco in cerca di mercati più convenienti.

La struttura Storelocal risultante a 10 Hegenberger Court è progettata proprio per fare questo. Ben posizionato lungo l'Interstate 880 e a pochi minuti dall'Oakland Coliseum e dall'aeroporto internazionale di Oakland, l'immobile di quattro piani comprende 112.000 piedi quadrati affittabili in circa 1.100 unità. Ma non è nato senza la sua dose di sfide. Diamo uno sguardo più da vicino ai dettagli, inclusi gli ostacoli specifici affrontati e il modo in cui Platinum li ha superati.

Tra i lotti in vendita nella zona, questo sito è quasi perfetto grazie alla trafficata Hegenberger Road, un'importante arteria est-ovest che trasporta la maggior parte del traffico da e per l'aeroporto e dispone di rampe di salita e discesa per l'880 Nimitz Autostrada senza pedaggio. Il lotto di 1,87 acri confina letteralmente con l'autostrada, con 294 piedi lineari di facciata. Fornisce il miglior tipo di visibilità per il self-storage, oltre a un volume di traffico molto desiderabile lungo le strade e le autostrade vicine.

Il sito conteneva un vecchio edificio industriale a un piano che doveva essere demolito, ma questo non è insolito per un progetto di tamponamento in un'area consolidata. Una volta accettata l'offerta per l'immobile, il processo di progettazione e sviluppo è stato avviato rapidamente.

Platinum ha assunto il mio studio di architettura per gestire il processo di progettazione e di autorizzazione all'uso del terreno. Come spesso accade nelle grandi città, questo sviluppo richiedeva un permesso d'uso condizionato e la conformità con il California Environmental Quality Act per stabilire e consentire l'uso del self-storage.

Il lavoro di progettazione iniziale è iniziato nel gennaio 2016. Sono stati completati vari studi sul sito per valutare l'efficienza del sito e, alla fine, la proprietà ha approvato un progetto finale con un'impronta dell'edificio di 39.133 piedi quadrati e quattro piani. I calcoli di sviluppo includevano una copertura del lotto del 48,3% e un rapporto di superficie di 1,91, ovvero la dimensione dell'edificio in piedi quadrati divisa per l'area del sito. Data la forma un po’ irregolare del lotto, i numeri erano abbastanza buoni e dimostravano che l’efficienza nell’uso del territorio sarebbe stata finanziariamente sostenibile.

L'accesso dei veicoli avverrebbe da Hegenberger Road e a breve distanza lungo Hegenberger Court. L'esterno che accoglie i visitatori è una facciata in vetro ampia e invitante, con un ufficio di 2.000 piedi quadrati affacciato sulla strada.

Sono stati studiati materiali standard per il self-storage, ma il progetto ha proceduto con una tipologia costruttiva II-A non convenzionale necessaria per realizzare i quattro piani. I componenti principali includono un primo piano in blocchi di cemento e una struttura in tubi d'acciaio, montanti e travi sui tre piani superiori. Le finiture esterne includono una combinazione di pannelli metallici lisci e stucco. Per sfruttare così tanta visibilità dall'autostrada, il progetto incorpora anche grandi finestre ai piani superiori che mostrano porte colorate e avvolgibili. Questo è un design popolare oggi nel self-storage, poiché rende chiaro lo scopo dell'edificio.

Il progetto finale contiene 1.087 unità di self-storage di dimensioni comprese tra 5 x 5 e 10 x 30 piedi quadrati. È stata scelta una combinazione di colori neutri di grigio chiaro e scuro per fornire uno sfondo complementare alle colorate ante dei mobili verde lime.

Oakland è una grande città e il processo di revisione del progetto ha coinvolto molti sottodipartimenti oltre al dipartimento di pianificazione standard. Ci sono voluti diversi mesi per completare le revisioni antincendio, ingegneristiche ed edilizie, ma il permesso d'uso condizionato è stato infine approvato tramite un'udienza pubblica nel dicembre 2016.

Le grandi città hanno molte ordinanze che riguardano l’edilizia e, in questo caso, le battaglie standard relative alle tariffe di sviluppo hanno richiesto un po’ di tempo per essere risolte. I progetti di self-storage tendono a essere colpiti duramente dalle tariffe a causa della loro vasta area edificabile, anche se il loro impatto diretto sui servizi cittadini come acqua ed elettricità è basso, e hanno una bassa generazione di traffico e una bassa domanda di parcheggi. Tuttavia, questo edificio di 154.535 piedi quadrati ha comportato spese di mitigazione che ammontavano a più di 1 milione di dollari. Questo era in aggiunta alle tariffe standard per il controllo del piano e per i permessi di costruzione. Per fortuna, Platinum e i suoi consulenti sono riusciti a negoziare l’importo riducendolo a una cifra ragionevole.